田舎の新築アパートは毎月分配型投信と同じクソ商品だ!!

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出典:Pai Shih

べ、別にアパートが欲しくて嫉妬してるわけじゃないんだからねっ!!

チラ裏・・・投資?

こんにちは。

「米国株で夢の配当金生活」のキュウゾウです。

私の住居は「ど」が付くか付かないかレベルの田舎にあるのですが、最近アパートの建造が非常に目立っています。

周囲一面田んぼだった景色は一変し、入居者募集の旗が景観を損ねるレベルへとあっという間に変貌を遂げてしまいました。

4月に入居開始の物件が徒歩数分以内だけでも6~7棟、車で数分と距離を広げればその倍くらいの数が乱立しています。

ちなみにそのうちの大半が大東建○の物件で、たまーに東建コーポレーショ○を見かけるような割合です。

昨年まで暑い日差しにも負けず近所で稲の世話をしていたおじいちゃん、おばあちゃん達は元気にやっているのでしょうか?

自宅は離れているようでしたし田んぼが無くなってしまった以上、もう彼らとあいさつを交わすことも無いのでしょうね。

相談に乗れたかどうかはわかりませんが、一時は不動産投資を志していた者としてアパート経営に乗り出したわけを聞いてみたかったです。

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2015年より相続税が大幅増税されている

アパート経営を始めた理由ですが、想像としては相続税対策として始めたと考えるのが自然でしょう。

2015年に相続税の基礎控除減額が行われて以降、相続税の対象者数は人口の4%から8%まで約2倍に膨れ上がることとなったからです。

変更された税制内容を確認してみます。

・基礎控除の改正額

改正前:5000万円  +(1000万円×法定相続人数)

改正後:3000万円  +(600万円×法定相続人数)

平成25年のデータでは法定相続人の平均が約3人ですので、

改正前:5000万円 +(1000万円×3人)= 8000万円

改正後:3000万円 +(600万円×3人)= 4800万円

つまり、制度改正後に平均3200万円の基礎控除が無くなってしまったという計算になります。

・相続税率

税率も確認しておきましょう。

こちらの制度改正はそれほど関係ないかもしれませんが、富裕層の相続税率も引き上げられています。

2億円を超えるところからさらなる増税の対象となりました。

課税対象額は相続人数で割ることができるため相続人の数が多ければめちゃくちゃな金額になることはまれですが、子供一人に全て相続されるような場合にはかなりの重税が課せられることになります。

業者が使う口実の多くは「節税」

相続税の増税がなぜアパート経営につながるのかといいますと、現金や土地をそのまま手つかずで相続してしまうよりもまず土地や家屋に形を変えて、さらに賃貸物件とすることで大幅に評価額を低減させることができるからです。

実際にどの程度評価額を下げることができるかというとこんな感じ↓

※出典:https://www.souzokuhiroba.com/taisaku/inheritance-tax-apartment.html

さらに建築の際にローンを利用した場合はその費用がそのまま評価額減少に利用できるため、節税のために借金をして広大な土地に何棟もアパートを建てているという寸法なのですね。

計算は大変面倒なので、具体例を引用させていただきます。

※出典:http://www.gifttax.jp/res/knowhow/02.html

それぞれ相続する財産の総額は同じですが、借金と賃貸物件を利用することで数千万円の相続税を節約することができました。

見ての通りこの手法は相続税の節税対策として実際に有効な手段であり、昔から富裕層の間でよく行われてきたものでもあります。

田舎でもちょっと立地のいいところに大きめの農地を持っていた場合、上記例で出たような資産評価となることはザラであり、その為このようなスキームを口実として郊外や地方の地主に業者が営業を仕掛けているというわけです。

多くの方がご存知の通り、地方においてアパートの乱立が進む光景は私の地域に限ったことではありませんが、無計画に思えるアパート乱立の裏にはこういった理由があります。

田舎のアパートは毎月分配型投信に似ている?

ただし、結局のところ節税といっても

元が取れなければなんの意味もありません

若者の数は減り続け、合併やらなんやらしても人口10万人届くかどうか分からないような町で、その中でもさらに田舎の我が家周辺に十分なアパート需要があるでしょうか?

下がる家賃、増える空室、近所にはさらに新しく建てられるアパートの数々・・・。

キャッシュフローが悪化の一途を辿ることは容易に想像がつき、気が付いて売ろうと思っても流動性の低さに頭を抱える状況が目に浮かびます。

現時点でも既に多くの「空きアパート問題」被害者が存在している状況のなか、彼らだけが被害者とならない可能性は低いでしょう。

相続税を減額するために借金までしてキャッシュフローが入る仕組みへと資産の形を変えたわけですが、そのキャッシュフローの担保は儚く、極めて不安定なものを選択してしまっているのです。

日本の人口が減少するにつれて家賃収入は低減し、元本の価値も損なわれていく。

クソみたいな商品ですね(笑)

これってタコ足分配を行うような毎月分配型の投資信託に似ていると思うのは私だけでしょうか?

法に触れないだけでやってることは詐欺も同然

サブリースの家賃減額に説明義務が課せられたことで地方のアパート建築に歯止めが掛かるかと思っていましたが、私の知る限りでは勢いは衰えておりません。

「節税」という言葉に踊らされているのか、それともサブリースの説明は受けても理解をできていないだけなのか、あるいはその両方か・・・。

大家さんたちがどこに勝機を見出しているのか、傍から見ている私にはさっぱりわかりません。

よっぽど業者さん側のセールストークが上手なのでしょうね。

近所でも大東○託による大規模詐欺を目の当たりにして私は涙がちょちょぎれんばかりです。

「アパート建築=経営」だということを忘れてはいけません。

少なくとも、アパート建てて後は業者に任せて完全放置では難しい時代になっているのではないでしょうか。

人のいいおじいちゃん・おばあちゃん達には可哀想な話ですが常にこの世は弱肉強食。知識の無い弱者は心無い人たちによって容赦なく金をむしり取られます。

私としてはあのおじいちゃん達の力になってあげたかったところですが、済んでしまったことは仕方がありません。

将来的に、万が一彼らのアパート経営が破綻して私のところへ売却の話が転がり込んでくるようなことがあれば、その時は彼らのために説教かましつつ、涙ながらに買い叩く所存です。

みなさんは、もし節税という端金に釣られ、大枚はたいてゴミをこさえている親族・友人をみたらぶん殴ってでも止めてください。

子どもに借金付きのごみを渡して「はい、死んじゃったからあとよろしくね!」ではあまりに可哀そうですからね。

グッドラック。

※注:ちゃんと事前にバフェット太郎さんから許可はもらっていません。